Spoluvlastník nesúhlasí s predajom pozemku, aké mám možnosti?

Vzhľadom na rozdrobenosť pôdy na Slovensku sa bežne stretávame s podielovým spoluvlastníctvom pozemkov. Často sa tak stáva aj to, že niektorí spoluvlastník nesúhlasí s predajom pozemku, napriek tomu, že ostatní na predaji trvajú. V článku si priblížime, aké možnosti v takomto prípade prichádzajú do úvahy.

• Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva
• Kedy je možné pozemok rozdeliť?
• Môžem predať iba svoj spoluvlastnícky podiel?
• Žaloba o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
• Ako môže rozhodnúť súd ak sa spoluvlastník nechce dohodnúť?
• Aké by boli náklady na súdne konanie?
• Naša ponuka

Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva

Prvou možnosťou je pokúsiť sa dosiahnuť dohodu s ostatnými spoluvlastníkmi. Pokiaľ sa dohodu nedarí dosiahnuť, odporúčame spoluvlastníkom doporučene zaslať návrh dohody na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Spôsob vyporiadania môžete navrhnúť napr. tak, že pozemok predáte a rozdelíte si výnos alebo podielového spoluvlastníka vyplatíte a pozemok predáte alebo on vyplatí vás. V prípade deliteľných pozemkov môžete vyporiadanie uskutočniť aj reálnym rozdelením pozemku. Na rozdelenie bude potrebný geometrický plán. Spoluvlastníkom môžete ponúknuť podmienky pre viaceré alternatívy vyporiadania, ktoré sú pre vás prijateľné.

Dohodu môže skomplikovať ak je niekto zo spoluvlastníkov nebohý. V takomto prípade môžete osloviť dedičov, aby podali návrh na dodatočné konanie o dedičstve. Alebo môžete sám (ako osoba, ktorá má na prededení právny záujem) podať podnet na dodatočné konanie o dedičstve.

• Ako podať návrh na dodatočné konanie o dedičstve?

Kedy je možné pozemok rozdeliť?

Vo všeobecnosti sa môžu deliť pozemky v zastavanom území obce. Zákaz drobenia sa vzťahuje na poľnohospodársku a lesnú pôdu. Podľa zákona o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom nemôže na základe právneho úkonu alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva alebo rozhodnutia o dedičstve vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov pozemok menší ako 3 000 m², ak ide o poľnohospodársky pozemok, alebo pozemok menší ako 5 000 m², ak ide o lesný pozemok.

Samozrejme treba si zvážiť, či vzhľadom na výmeru, tvar pozemku, polohu atď. rozdelením nedôjde k znehodnoteniu.

Predať iba svoj spoluvlastnícky podiel

Ďalej môžete predať len svoj spoluvlastnícky podiel. V takomto prípade musíte podiel ponúknuť najprv ostatným spoluvlastníkom. Pokiaľ ostatní spoluvlastníci ponuku nevyužijú, môžete pozemok za rovnakých podmienok ponúknuť na predaj iným záujemcom. V takomto prípade by v spoluvlastníctve namiesto vás pokračoval kupujúci.

Žaloba o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Ak Vám nevyhovuje nič z vyššie uvedených možností prichádza do úvahy žaloba na súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Treba počítať s tým, že súdny spor môže trvať aj roky (hlavne ak budú obštrukcie ostatných účastníkov, ak ostatní účastníci využijú opravné prostriedky a podobne). Dĺžka trvania sa nedá presne odhadnúť.

Spoluvlastník nesúhlasí s predajom pozemku, ako môže rozhodnúť súd

Súdne konanie v takýchto prípadoch sa riadi viacerými zásadami. Podľa § 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Súd prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.“

Z uvedeného ustanovenia vyplýva, že súd v prvom rade skúma, či je možné pozemok rozdeliť, až následne, ak rozdelenie nie je dobre možné, prikáže vec niektorému alebo viacerým zo spoluvlastníkov a až v prípade, že nik zo spoluvlastníkov nemá záujme nadobudnúť vec do výlučného vlastníctva nariadi predaj pozemku a rozdelenie výťažku. V prípade dohody spoluvlastníkov takéto poradie možností nezaväzuje.

Zákon umožňujem, aby súd z dôvodov hodných osobitného zreteľa podielové spoluvlastníctvo nezrušil. Okrem toho pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti.

Náklady na súdne konanie

Mnohých klientov pri rozhodovaní o ďalšom postupe zaujímajú náklady. Čo sa týka nákladov na súdne konanie, treba počítať s úhradou súdneho poplatku vo výške 49,50 EUR. To je podľa zákona o súdnych poplatkoch výška súdneho poplatku zo žaloby alebo z návrhu na začatie konania, ak nie je ustanovená osobitná sadzba, ak nemožno predmet konania oceniť peniazmi.

Ďalej bude potrebný znalecký posudok na určenie hodnoty pozemku. Buď si môžete dať vypracovať (a zaplatiť) súkromný znalecký posudok ešte pred podaním žaloby alebo môžete navrhnúť, aby súd ustanovil znalca. Ak navrhnete ustanovenie znalca súdom, súd vás vyzve na zloženie preddavku na trovy znaleckého dokazovania. Cena za znalecký posudok môže byť rôzna, záleží aj od toho, o aký pozemok ide. Môže začínať od cca 150 – 200 EUR.

V prípade právneho zastúpenia treba počítať aj s nákladmi na právne služby. Cena právnych služieb je na individuálnej dohode medzi advokátom a klientom. V takomto type konaní si väčšina advokátov dohaduje hodinovú odmenu. Časť nákladov na právne služby môže byť kompenzovaná, ak súd prizná náhradu trov konania (čo ale teoreticky nemusí alebo nemusí v plnom rozsahu).

Čo pre vás môžeme urobiť ak spoluvlastník nesúhlasí s predajom pozemku?

V prípade záujmu Vám radi poskytneme komplexné právne služby. Prvým krokom by bola osobná, telefonická alebo online konzultácia, počas ktorej by sme si prešli detaily vášho prípadu, zanalyzovali jednotlivé možnosti a dohodli sa na ďalšom postupe. Radi vám vypracujeme predžalobnú výzvu, dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo prevezmeme zastupovanie v súdnom konaní o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.