Môže cudzinec bez slovenského občianstva alebo trvalého pobytu kúpiť byt, dom či pozemok na Slovensku? Vo väčšine prípadov áno. Slovenské právo je k zahraničným kupujúcim otvorené a nevyžaduje víza ani povolenie na pobyt. Existuje však dôležitá výnimka pri poľnohospodárskej pôde a lesných pozemkoch, ktorú treba poznať ešte pred podpisom zmluvy. V tomto článku prehľadne vysvetľujeme, aké pravidlá platia a na čo si dať pozor pri katastrálnom konaní. Uvádzame aj konkrétne príklady z praxe.
Riešite kúpu alebo predaj nehnuteľnosti na Slovensku so zahraničným prvkom a potrebujete si byť istí, že je všetko právne v poriadku? Napíšte nám na office@lidaybasaryova.sk a dohodnime si konzultáciu.
Kto je podľa slovenského práva „cudzozemec“?
Základný rámec pre nadobúdanie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam zahraničnými osobami upravuje Devízový zákon č. 202/1995 Z. z., ktorý však nepracuje s pojmom „cudzinec“, ale s pojmom „cudzozemec.
Tuzemcom je na účely Devízového zákona právnická osoba so sídlom alebo fyzická osoba s trvalým pobytom v Slovenskej republike. Cudzozemcom je potom každá fyzická alebo právnická osoba, ktorá tuzemcom nie je. Teda nemá na Slovensku ani trvalý pobyt, ani sídlo. Občianstvo pritom samo osebe nie je rozhodujúce, rozhoduje trvalý pobyt, resp. v prípade právnických osôb sídlo.
Základné pravidlo: cudzinec môže na Slovensku kúpiť nehnuteľnosť
Podľa § 19a Devízového zákona platí, že cudzozemec môže nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam v tuzemsku, okrem nehnuteľností, ktorých nadobúdanie je obmedzené osobitnými predpismi. Medzi tieto osobitné predpisy patrí najmä zákon o ochrane poľnohospodárskej pôdy, zákon o lesoch a zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku, ktorým sa podrobnejšie venujeme nižšie.
Výnimka: poľnohospodárska pôda a lesné pozemky
Nadobúdanie vlastníckeho práva k poľnohospodárskym pozemkom upravuje osobitný predpis — zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku (ďalej len „zákon o nadobúdaní pôdy“). Súbežne treba mať na pamäti aj zákon č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy a zákon č. 326/2005 Z. z. o lesoch, ktoré sa uplatnia pri lesných pozemkoch.
Zákon zakazuje nadobudnúť poľnohospodársky pozemok do vlastníctva štátu, občana štátu, fyzickej osoby s pobytom alebo právnickej osoby so sídlom v štáte, ktorého právny poriadok neumožňuje občanom Slovenskej republiky ani slovenským fyzickým a právnickým osobám nadobúdať vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku (tzv. princíp reciprocity).
Výnimky zo zákazu:
- nadobudnutie poľnohospodárskeho pozemku dedením — platí bez ohľadu na štátnu príslušnosť,
- nadobúdanie občanmi a osobami so sídlom/pobytom v členských štátoch EÚ, EHP a vo Švajčiarsku, ako aj v štátoch, pre ktoré to vyplýva z medzinárodnej zmluvy záväznej pre Slovenskú republiku.
Ktoré pozemky obmedzenie vôbec nezahŕňa
Zákon o nadobúdaní pôdy sa napriek svojmu širokému názvu neuplatní na všetky pozemky evidované ako poľnohospodárske. Z pôsobnosti zákona sú vyňaté:
- záhrady,
- pozemky v zastavanom území obce (intravilán),
- pozemky mimo zastavaného územia obce určené podľa osobitných predpisov na iné než poľnohospodárske využitie, s obmedzenou možnosťou poľnohospodárskeho využitia, s výmerou menšou ako 2 000 m², pozemky priľahlé k stavbe, s ktorou tvoria funkčný celok.
Príklad z praxe — záhrada v intraviláne Občan Iránu kupuje spolu s rodinným domom v obci aj priľahlú záhradu s výmerou 900 m², evidovanú v katastri ako orná pôda. Napriek druhu pozemku sa naň obmedzenia nevzťahujú. Pozemok leží v zastavanom území obce a je aj pozemkom tvoriacim funkčný celok s priľahlou stavbou.
Príklady uplatnenia princípu reciprocity
- Irán – Iránske právo (zákon o nadobúdaní nehnuteľností cudzincami z r. 1928/1949 a FIPPA z r. 2001) absolútne zakazuje cudzincovi nadobudnúť poľnohospodársku a priemyselnú pôdu. Ide o plošný zákaz nezávislý od reciprocity (na rozdiel od bytov/domov, kde Irán reciprocitu skúma). Keďže iránsky právny poriadok neumožňuje slovenským občanom ani právnickým osobám so sídlom na Slovensku nadobúdať poľnohospodársku pôdu v Iráne, § 7 ods. 1 zákona č. 140/2014 Z. z. by sa uplatnil – iránski štátni občania, osoby s pobytom v Iráne a právnické osoby so sídlom v Iráne by nemohli nadobudnúť poľnohospodársky pozemok na Slovensku.
- Spojené arabské emiráty – Vo všetkých emirátoch (Dubaj, Abu Zabí, Šardža a i.) je poľnohospodárska pôda vyhradená len pre občanov SAE. Cudzinci môžu nadobúdať nehnuteľnosti len v tzv. freehold zónach (byty, vily, komerčné priestory). Poľnohospodárska a priemyselná pôda je z tohto režimu vylúčená pre kohokoľvek okrem štátnych príslušníkov SAE. Keďže právny poriadok SAE neumožňuje ani slovenským občanom a právnickým osobám so sídlom na Slovensku nadobudnúť u nich poľnohospodársku pôdu, § 7 zákona by sa pravdepodobne uplatnil aj v prípade SAE.
Katastrálne konanie: na čo si dať pozor pri cudzincoch
Aj keď cudzinec spĺňa všetky hmotnoprávne podmienky na nadobudnutie nehnuteľnosti, treba myslieť aj na formálne náležitosti návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať identifikačné údaje navrhovateľa v rozsahu určenom Katastrálnym zákonom. U fyzickej osoby ide štandardne o meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, miesto trvalého pobytu, prípadne adresu na doručovanie v tuzemsku, ak je odlišná od trvalého pobytu, a údaj o štátnej príslušnosti.
Cudzinci spravidla nemajú pridelené slovenské rodné číslo — namiesto neho sa uvádza iný identifikátor, v praxi napríklad číslo cestovného pasu alebo iného dokladu totožnosti, číslo sociálneho poistenia alebo iné osobné identifikačné číslo.
Ak má účastník konania trvalý pobyt alebo sa zdržiava v zahraničí, návrh musí obsahovať aj adresu na doručovanie, ktorá sa musí nachádzať na území Slovenskej republiky. V praxi sa na tento účel často využíva adresa splnomocneného advokáta.
Príklad z praxe — návrh na vklad pre kupujúceho z USA Občan USA s trvalým pobytom mimo Slovenska kupuje byt v Bratislave. V návrhu na vklad namiesto rodného čísla uvedie číslo svojho cestovného pasu alebo social insurence number a keďže nemá na Slovensku trvalý pobyt, musí uviesť aj adresu na doručovanie v tuzemsku, napr. adresu advokátskej kancelárie, ktorá ho v konaní zastupuje.
Zhrnutie
- Cudzinec môže na Slovensku bez obmedzení nadobudnúť byt, rodinný dom alebo iný pozemok mimo osobitného režimu — nepotrebuje trvalý ani prechodný pobyt.
- Obmedzenie sa týka najmä poľnohospodárskej pôdy a lesných pozemkov.
- Výnimku z obmedzenia majú občania a spoločnosti z EÚ, EHP a Švajčiarska, ako aj nadobudnutie pozemkov dedením.
- Pri katastrálnom konaní treba myslieť na náhradný identifikátor namiesto rodného čísla a na adresu na doručovanie na Slovensku.
Plánujete kúpu nehnuteľnosti na Slovensku a nie ste si istí, či sa vo Vašom prípade uplatní niektorá z uvedených výnimiek, alebo potrebujete pripraviť kompletnú zmluvnú dokumentáciu a podanie na? Contact us., posúdime Váš konkrétny prípad a prevedieme Vás celým procesom.