Téma, ktorou sa často zaoberáme je podielové spoluvlastníctvo, resp. aké sú možnosti riešenia hospodárenia so spoločnou vecou alebo akým spôsobom je možné podielové spoluvlastníctvo zrušiť a vyporiadať. V stručnom článku Vám predstavíme základné právne aspekty podielového spoluvlastníctva.
Vec môže byť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov. Spoluvlastníctvo je podielové alebo bezpodielové. Bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť len medzi manželmi.
Riešite problémy s podielovým spoluvlastníctvom alebo podielovými spoluvlastníkmi? Dohodnite si u nás konzultáciu.
Co-ownership
Občiansky zákonník a judikatúra vychádza z vymedzenia podielového spoluvlastníctva ako spoluvlastníctva ideálneho, lebo výška spoluvlastníckeho podielu neodráža konkrétnu reálnu časť veci, ale iba mieru, ktorou sa jednotliví spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Spoluvlastnícky podiel je ideálny, nie reálny. Zjednodušene si to môžeme predstaviť tak, že podielový spoluvlastník vlastník má svoj podiel v každom milimetri štvorcovom pozemku a nemá nejakú konkrétne vymedziteľnú časť zodpovedajúcu svojmu podielu.
Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké.
Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.
Hospodárenie so spoločnou vecou
O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd.
Zákonné predkupné právo (podielového spoluvlastníka)
Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe. Blízkou osobou je v zmysle Občianskeho zákonníka príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná. Každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali, ak nemala už dohoda o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní písomnú formu. Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci.
Spôsoby vyporiadania
- reálne rozdelenie veci;
- prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za náhradu;
- predaj veci a rozdelenie výťažku medzi spoluvlastníkov podľa ich podielov.
Rozdelenie veci
Je možné len za splnenia podmienky, že reálne rozdelenie je dobre možné. To znamená, že musí ísť nie len o faktickú možnosť a technickú vykonateľnosť rozdelenia, ale aj o funkčnú opodstatnenosť rozdelenia. Dôležitý je aj aspekt finančnej nákladnosti rozdelenia.
Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti.
Prikázanie veci
Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.
Predaj veci
Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.
Ako Vám pomôže advokát?
- príprava výzvy na uplatnenie predkupného práva,
- práva kúpnej, zámennej alebo darovacej zmluvy,
- príprava alebo kontrola nájomnej zmluvy,
- vymáhanie nároku (náhrada za užívanie), ak dochádza k „nadužívaniu“ spoluvlastníckeho podielu zo strany podielového spoluvlastníka,
- príprava výzvy na uzatvorenie dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva,
- príprava dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva a následne príprava a administrácia návrhu na vklad tejto dohody do katastra nehnuteľností,
- príprava žaloby na súd ohľadom zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva vrátane právneho zastúpenia v súdnom konaní.