Vlastníte byt, ale umožňujete v ňom bezplatné bývanie rodinnému príslušníkovi, známemu alebo osobe v núdzi? V takýchto prípadoch je dôležité mať právne ošetrené podmienky užívania bytu. Nájomná zmluva nie je vhodná, pretože predpokladá odplatu. Riešením je zmluva o výpožičke bytu, ktorá umožňuje bezplatné užívanie nehnuteľnosti. V tomto článku sa dozviete, čo by mala takáto zmluva obsahovať, aby boli vzťahy medzi vlastníkom a užívateľom bytu férové, transparentné a právne bezpečné.
Ak sa chcete sa porozprávať o rizikách, ktoré vám z výpožičky bytu vyplývajú a o tom, ako ich minimalizovať alebo máte záujem o vypracovanie zmluvy na mieru, prípadne jej pripomienkovanie. Contact us..
Základné náležitosti zmluvy o výpožičke
Zmluvou o výpožičke vznikne vypožičiavateľovi právo po dobu dohodnutú s požičiavateľom vypožičanú vec bezplatne užívať.
Základnými náležitosťami preto sú predovšetkým:
- identifikácia požičiavateľa,
- identifikácia vypožičiavateľa,
- vymedzenie veci, ktorá je predmetom výpožičky – v prípade bytu odporúčame vymedzenie v rozsahu podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (číslo bytu, poschodie, vchod, súpisné číslo bytového domu) aj vymedzenie podielu na spoločných častiach, zariadení, príslušenstve a pozemku, ktoré sa užívajú spolu s vypožičiavaným bytom, vymedzenie hnuteľných vecí (zariadenia), ktoré sa vypožičiavajú spolu s bytom.
Bezodplatnosť a náhrada nákladov
Základným znakom zmluvy o výpožičke je jej bezodplatnosť. Vypožičiavateľ je oprávnený vec užívať bezodplatne, teda bez poskytovania určitej protihodnoty požičiavateľovi. Bezodplatnosť však nevylučuje, aby vypožičiavateľ uhrádzal náklady spojené s užívaním veci, prípadne aj náhradu za opotrebenie alebo znižovanie hodnoty veci.
V záujme právnej istoty odporúčame v zmluve výslovne upraviť vymedzenie nákladov spojených s užívaním bytu (napr. elektrina, plyn, likvidácia odpadov, vodné a stočné, kúrenie a ohrev vody, káblová televízia, internet a pod.), spôsob určenia ich výšky, spôsob a lehoty úhrady, vyúčtovanie preplatkov a nedoplatkov a pod.
Napriek bezodplatnosti nie je medzi požičiavateľom a vypožičiavateľom vylúčená ani dohoda na úhrade náhrady za opotrebenie veci počas jej užívania vypožičiavateľom.
Z rozhodovacej praxe súdov: Krajský súd v Českých Budějoviciach, sp. zn. 22 Co 577/2003, v rozsudku neskôr potvrdenom Najvyšším súdom ČR, sp. zn. 28 Cdo 2369/2003 uvádza: „…i když smlouva o výpůjčce je bezplatná, není vyloučena dohoda o určité náhradě za opotřebení půjčené věci, jak tomu bylo v daném případě.“
V prípade dojednania náhrady za opotrebenie je však potrebné dôsledne nastaviť výšku náhrady tak, aby už de facto nešlo o úhradu za užívanie. Náhrada by v praxi mohla zahrňovať napr. náklady na profesionálne upratanie bytu, jeho vymaľovanie a pod. po ukončení výpožičky.
V zmluve o výpožičke odporúčame dohodnúť aj uhrádzanie bežných opráv a údržby do určitej sumy vypožičiavateľom.
Doba výpožičky
Keďže jedným zo základných zákonných znakov výpožičky je dočasnosť, odporúčame do zmluvy presné časové vymedzenie trvania výpožičky. V zmluve ale môže byť zakotvený aj mechanizmus automatického predlžovania výpožičky po splnení dohodnutých podmienok.
Takisto je dôležité myslieť aj na úpravu možností ukončenia zmluvy o výpožičke. Je možné zakotvenie dôvodov na odstúpenie od zmluvy, ktoré by nastalo doručením odstúpenia druhej zmluvnej strane aj dojednanie výpovede bez uvedenia dôvodu s uplynutím dohodnutej výpovednej doby.
Z rozhodovacej praxe súdov: Podľa rozsudku Najvyššieho súdu ČR, sp. zn. 22 Cdo 421/2001: „… nebyla-li určena ani doba ani účel užívání, nevzniká skutečná smlouva, nýbrž nezávazná výprosa (prekarium) a půjčitel může žádati za vrácení věci půjčené, kdy je mu libo.“
Povinnosti vypožičiavateľa
Je potrebné zdôrazniť, že aj počas trvania výpožičky je vlastníkom bytu požičiavateľ, ako vlastník aj za svoj majetok zodpovedá, preto v zmluve o výpožičke odporúčame vymedziť aj povinnosti a obmedzenia pre vypožičiavateľa, tak aby bol požičiavateľ a jeho majetok právne chránený.
Podľa konkrétnych okolností odporúčame zvážiť napr. tieto dojednania:
- presné špecifikovanie účelu výpožičky,
- prehlásenie vypožičiavateľa o oboznámení sa s technickým stavom vypožičiavanej veci,
- povinnosť vypožičiavateľa dodržiavať domový poriadok, pravidlá ochrany pred požiarmi a pod.,
- zákaz stavebných úprav v byte bez predchádzajúceho písomného súhlasu vypožičiavateľa,
- zákaz prenechania bytu alebo umožnenia užívania tretím osobám,
- dojednania v súvislosti so zodpovednosťou za škody spôsobené vypožičiavateľom alebo osobami, ktoré pustí do bytu,
- právo požičiavateľa uskutočňovať kontroly bytu,
- povinnosť vypožičiavateľa udržiavať poriadok a čistotu, zabezpečovať bežné opravy a údržbu,
- zákaz fajčenia,
- zákaz chovu domácich zvierat bez súhlasu požičiavateľa,
- poistenie vecí vypožičiavateľa vnesených do vypožičaného bytu na vlastné náklady vypožičiavateľa, poistenie zodpovednosti vypožičiavateľa za škodu,
- povinnosť vrátiť byt v pôvodnom stave (uprataný, vymaľovaný a pod.),
- spísanie preberacieho a odovzdávacieho protokolu pri začatí a skončení výpožičky so špecifikáciou vecí nachádzajúcich sa v byte a stavom meračov,
- dojednanie, či sa zmluva vzťahuje iba na konkrétneho vypožičiavateľa / požičiavateľa alebo aj na prípadných právnych nástupcov,
- iné podľa konkrétnych okolností.
Okrem toho sa požičiavateľ a vypožičiavateľ môžu v zmluve o výpožičke dohodnúť aj na zabezpečení záväzku napr. vo forme zmluvnej pokuty, úrokov z omeškania, zložením depozitu a pod.
Zmluva o výpožičke bytu je praktickým nástrojom, ako právne upraviť bezplatné bývanie. Správne nastavené podmienky chránia vlastníka aj užívateľa nehnuteľnosti. Nezabudnite, že aj bezodplatné užívanie si vyžaduje jasné pravidlá. Pokiaľ vám informácie z nášho článku nepostačujú, môžete sa nám ozvať na office@lidaybasaryova.sk – radi vám poskytneme konzultáciu alebo vypracujeme zmluvu na mieru.