Jednou z nevýhod vlastníctva bytu v bytovom dome je aj potreba spoločnej správy bytového domu. Správa môže byť zabezpečená prostredníctvom spoločenstva vlastníkov bytov alebo prostredníctvom správcu bytového domu na základe zmluvy o výkone správy.
V praxi sa často stretávame s rôznymi problémami, ktoré sa pri správe bytových domov vyskytujú vrátane pochybení správcov alebo nespokojnosťou vlastníkov bytov s výkonom správy. Ak nie ste s výkonom správy vo vašom bytovom dome spokojný, máte viacero možností, ako sa môžete brániť proti správcovi bytového domu. Ak si nie ste istý, ako postupovať, dohodnite si u nás consultation, radi vám pomôžeme.
- Predžalobná výzva správcovi bytového domu
- Nahliadnutie do dokumentov týkajúcich sa správy bytového domu
- Zvolanie schôdze vlastníkmi a prijatie uznesenia
- Zmena správcu bytového domu
- Ako podať podnet na SOI
- Ako postupovať ak vám správca spôsobil škodu?
- Trestný čin pri správe bytového domu
- Trestné oznámenie na správcu bytového domu
- Čo pre vás môžeme urobiť?
Predžalobná výzva správcovi bytového domu
Pokiaľ máte podozrenie, že správca porušuje zákonné alebo zmluvné povinnosti, môžete mu adresovať predžalobnú výzvu, v ktorej ho môžete vyzvať na nápravu, prípadne od neho vyžiadať ďalšie informácie.
Predžalobnú výzvu radi pripravíme a odošleme za vás.
Nahliadnutie do dokumentov týkajúcich sa správy bytového domu
Podľa § 9 ods. 5 písm. d) zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je spoločenstvo vlastníkov bytov povinné: „umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu.“
Podľa § 11 ods. 6 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie.“
Pokiaľ vám správca nebol ochotný dokumenty sprístupniť napr. na základe neformálnej žiadosti, odporúčame mu zaslať oficiálnu písomnú žiadosť o sprístupnenie dokumentov. Ak dokumenty nebudú sprístupnené ani na základe oficiálnej žiadosti, tak máte možnosť domáhať sa sprístupnenia súdnou cestou.
Zvolanie schôdze vlastníkmi a prijatie uznesenia
Pri správe domu je správca povinný zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiadajú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň štvrtinu hlasov. Schôdza vlastníkov alebo začatie písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Ak správca (alebo v prípade spoločenstva vlastníkov rada) v tomto termíne nekoná, právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda.
Ak máte výhrady k činnosti správcu, môžete teda navrhnúť uskutočnenie schôdze vlastníkov alebo ak sú splnené zákonné podmienky, aj schôdzu zvolať. Pričom na schôdzi vlastníkov (alebo v písomnom hlasovaní) môžu vlastníci prijať uznesenia, ktorými správcu zaviažu uskutočniť určité úkony alebo od nich upustiť a podobne.
Zmena správcu bytového domu
Pokiaľ nespokojnosť so správcom pretrváva, môžete skúsiť iniciovať zmenu správcu. Podľa § 14b ods. 1, písm. e) zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.
Ako vyplýva z vyššie uvedeného, aby sa vám podarilo dosiahnuť zmenu správcu, je potrebné presvedčiť nadpolovičnú väčšinu všetkých vlastníkov bytov.
Ak by ste sa chceli pustiť touto cestou, odporúčame, aby ste si vyhliadli nového správcu (alebo sa so susedmi dohodli na založení spoločenstva vlastníkov) ešte predtým, ako vypoviete zmluvu o výkone správy súčasnému správcovi.
Ako podať podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu (SOI)
Voči postupu správcu bytového domu sa môžete brániť aj podaním podnetu na Slovenskú obchodnú inšpekciu (SOI). SOI nie je oprávnená riešiť všetky druhy problémov, ktoré môžu vzniknúť v súvislosti s správou bytového domu.
Na SOI sa môžete obrátiť v prípade, ak máte podozrenie, že sa správca dopustil porušenia právnych predpisov na ochranu spotrebiteľa, nekalých obchodných praktík alebo nesplnenia zmluvných povinností správcu.
Podnet na SOI môžete podať:
- elektronicky prostredníctvom ústredného portálu verejnej správy, pričom je však potrebné vedieť používať kvalifikovaný elektronický podpis,
- v listinnej forme zaslaním poštou na adresu: Ústredný inšpektorát SOI, Bajkalská 21/A, P.O. BOX 29, 820 07 Bratislava 27 alebo aj
osobne na regionálnom inšpektoráte SOI.
Ako postupovať ak vám správca spôsobil škodu?
Správca bytového domu zodpovedá vlastníkom bytov za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností vyplývajúcich zo zákona alebo zo zmluvy o výkone správy. Správca zodpovedá za škodu, ktorú spôsobí v súvislosti s výkonom správcovskej činnosti.
Správca zodpovedá aj za škodu, ktorú v súvislosti s výkonom správcovskej činnosti spôsobí jeho zamestnanec alebo osoba, ktorú poveril vykonaním jednotlivých úkonov správcovskej činnosti.
Správca sa môže zodpovednosti za škodu zbaviť, a to v prípadoch, ak preukáže, že škode nemohol zabrániť ani pri vynaložení všetkého úsilia, ktoré bolo možné od neho požadovať.
Správca je v zmysle zákona povinný mať uzatvorenú poistnú zmluvu o poistení zodpovednosti za škodu.
Ak správca spôsobil škodu, odporúčame, aby ste ho najprv vyzvali, aby škodu nahradil dobrovoľne. Ak k dobrovoľnému plneniu nedôjde, bude potrebné obrátiť sa na súd. Pre priznanie nároku na náhradu škody však musí mať súd za preukázané, že škoda naozaj vznikla, aké je vyčíslenie škody, že došlo k porušeniu zákona a / alebo zmluvy zo strany správcu a že medzi porušením a vzniku škody je príčinná súvislosť.
Trestný čin pri správe bytového domu
V niektorých prípadoch porušenia povinností zo strany správcu dokonca môže ísť aj o trestný čin. V praxi môže najčastejšie ísť o trestné činy:
- sprenevera,
- porušovanie povinnosti pri správe cudzieho majetku,
- poškodzovanie cudzích práv
Ak máte podozrenie, že sa správca dopustil trestného činu, môžete podať trestné oznámenie.
Trestné oznámenie na správcu bytového domu – kedy a ako
Pokiaľ ste sa dozvedeli o skutočnostiach, ktoré nasvedčujú spáchanie trestného činu, môžete podať trestné oznámenie. Trestné oznámenie odporúčame podať na prokuratúre alebo okresnom riaditeľstve policajného zboru. Trestné oznámenie je možné podať ústne do zápisnice, poštou alebo elektronicky, ak disponujete kvalifikovaných elektronickým podpisom.
Sprenevera
Sprenevera je prisvojenie si cudzej veci niekým, komu bola zverená, ak sa tým spôsobí na cudzom majetku škodu vo výške od 700 EUR.
Porušovanie povinnosti pri správe cudzieho majetku
Ide o spôsobenie škody vo výške aspoň 700 EUR tým, že niekto poruší všeobecne záväzným právnym predpisom ustanovenú povinnosť alebo povinnosť uloženú právoplatným rozhodnutím súdu alebo vyplývajúcu zo zmluvy opatrovať alebo spravovať cudzí majetok. Môže ísť aj o porušenie zákonnej povinnosti správcu konať s odbornou starostlivosťou alebo porušenie povinností podľa zmluvy o výkone správy.
Porušenie povinnosti pri správe cudzieho majetku je aj spôsobenie škody inému tým, že páchateľ poruší všeobecne záväzným právnym predpisom ustanovenú povinnosť alebo povinnosť uloženú právoplatným rozhodnutím súdu opatrovať alebo spravovať cudzí majetok, v takomto prípade však výška škody musí prevyšovať sumu 250 000 EUR.
Poškodzovanie cudzích práv
Poškodzovania cudzích práv sa páchateľ dopustí tak, že niekomu spôsobí vážnu ujmu na právach tým, že ho uvedie niekoho do omylu alebo využije niečí omyl. Poškodzovania cudzích práv sa páchateľ dopustí aj tým, že poruší tajomstvo listiny alebo inej písomnosti, zvukového záznamu, obrazového záznamu alebo iného záznamu, počítačových dát alebo iného dokumentu uchovávaného v súkromí iného tým, že ich zverejní alebo sprístupní tretej osobe alebo iným spôsobom použije a inému tým spôsobí vážnu ujmu na právach.
Čo pre vás môžeme urobiť
V prípade problémov pri výkone správy vo Vašom bytovom dome sa na nás môžete obrátiť. Radi sa na problém vo vašom bytovom dome bližšie pozrieme a zanalyzujeme možnosti ďalšieho postupu. Môžeme vás zastupovať pri komunikácii so správcom (zaslanie predžalobnej výzvy, vyžiadanie dokumentov a pod.), môžeme vo vašom mene podať podnet na SOI alebo žalobu na správcu. Bližšie možnosti pre konkrétne prípady si môžeme prejsť počas telefonickej, online alebo osobnej konzultácie. Osobné konzultácie sú možné v Bratislave alebo Ružomberku.